Taşınmaz satışında “tapu masrafı” denilen tutar tek bir kalem olmayabilir. Tapu harcı, döner sermaye hizmet bedeli ve varsa başka hizmet giderleri ayrı değerlendirilir. Bu rehber, olağan satışta tapu harcının alıcı ve satıcı bakımından nasıl hesaplandığını açıklar; bütün işlemler için tek bir toplam masraf rakamı vermez.
Alıcı ve Satıcı İçin Ayrı Harç
492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarifenin 20/a bendi, kapsamdaki taşınmaz devirlerinde devreden ve devralan için ayrı ayrı harç öngörür. Uygulanan oran binde 20, yani her taraf için yüzde 2’dir. Olağan satışta iki tarafın harcı birlikte yüzde 4 eder. Özel muafiyet veya farklı işlem türü varsa sonuç ayrıca değerlendirilmelidir.
Bir tarafın “tapu masrafını ben ödeyeceğim” demesiyle kanundaki hesaplamayı birbirine karıştırmayın. Satış görüşmesinde hangi giderin kimin bütçesinden karşılanacağı açıkça konuşulmalıdır. “Bütün masraflar” gibi genel bir ifade kullanıldığında bunun harcı mı, hizmet bedelini mi yoksa başka ücretleri mi kapsadığı belirsiz kalabilir.
Hangi Bedel Üzerinden Hesaplanır?
Güncel tarife, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedelini esas alır. Belediye değerini görmek, fiilî satış bedelini daha düşük beyan etmek için serbestlik sağlamaz. İşlemin bedelini doğru bildirmek ve tereddütte tapu müdürlüğü veya vergi idaresinin açıklamasını almak gerekir.
Yalnız oranı göstermek için, harca esas bedelin 2.000.000 TL olduğu ve herhangi bir özel istisna bulunmadığı örnekte her tarafın yüzde 2 harcı 40.000 TL, ikisinin toplamı 80.000 TL olur. Bu hesap döner sermaye veya başka giderleri içermez; belirli bir taşınmaz için düzenlenmiş ödeme tahakkuku değildir.
Diğer Masrafları Ayrı Kontrol Edin
Döner sermaye hizmet bedelini, satış bedeline yüzde 2 uygulanan harçla aynı kalem saymayın. Güncel işlem türü ve resmî tahakkuk belirlenmeden internette görülen tek bir toplam tutarla bütçe yapmak yanıltıcı olabilir. Vekâlet veya başka ek işlem gerekiyorsa bunların maliyeti de ayrıca sorulmalıdır.
İşlem Öncesi Kontrol Listesi
- İşlemin olağan satış mı, farklı bir devir türü mü olduğunu belirleyin.
- Harca esas beyanı doğru bedelle hazırlayın.
- Alıcı ve satıcı harçlarını diğer ücretlerden ayırın.
- Muafiyet iddiasını belge ve resmî değerlendirmeyle kontrol edin.
- Ödeme bilgilerini resmî başvuru ve tahakkukla karşılaştırın.
Kaynak
492 sayılı Harçlar Kanunu, (4) sayılı tarife 20/a ve ilgili dipnotlar.
